從機房運維到雲端智管：中鐵建物業的七年數字化蛻變之路
/朝聞通/7月17日，2025深信服城市峰會北京站順利舉辦。本次峰會由中國信息協會指導、深信服主辦，以“化繁為簡 智領AI”為主題，彙聚衆多行業專家共探數字化轉型路徑。會上，中鐵建物業管理有限公司首席信息官李紅展笑着走上講台：“我是中鐵建物業CIO李紅展。今天站在這裡，不僅代表一家管理5500萬㎡的央企物企，更是以深信服托管雲7年資深用戶的身份，分享一個關于‘選擇’的故事——當央企物企在數字化轉型的十字路口，如何通過托管雲實現‘輕裝上陣’。”他結合企業七年轉型實踐，講述了這段從忐忑嘗試到堅定前行的數字化曆程。
從手寫記錄到智能服務：數字化的成長足迹
中鐵建物業作為大型央企下屬企業，是國内最早一批嘗試數字化的企業。截至2025年6月，公司下轄60家分公司，管理329個項目，覆蓋45個城市，在管面積達5848.97萬平米，服務近百萬業主，業務涵蓋住宅、商業、社區養老等多元領域。
李紅展憶起數字化轉型初期的場景，依然曆曆在目。他說企業的數字化建設并非一蹴而就，而是像爬樓梯一樣，曆經三個階段逐步升級。2010-2018年是管理信息化的起步階段，那時公司規模還不大，數字化投入從百萬級慢慢增加到千萬級。團隊先從最基礎的工作入手，先後上線了報事收費系統、審批流程系統等工具，讓員工告别了手寫記錄、人工核算的日子，雖然隻是初步的信息化，但已經讓大家感受到了科技帶來的便利。
2019-2022年進入業務數字化階段，随着公司規模擴大，投入也提升至數千萬級。這時候團隊開始思考：數字化不能隻方便内部員工，更要讓業主感受到變化。于是大家動手建設對客移動服務平台，業主報修、繳費不用再跑物業辦公室，在手機上就能完成;同時推進财務變革、加強數據建設，重點解決服務連接不順暢、效率低下的問題。到了2023-2025年的服務智能化階段，團隊将重心徹底放在“以客戶為中心”，運用AI、大數據等技術搭建智慧物業與社區平台，讓一些基礎服務能自動完成，還能為業主提供更個性化的生态服務。
“大型物業企業的數字化場景其實很複雜。”李紅展舉例，公司要服務近百萬業主和衆多員工，涉及PC端、APP及小程序等多個端口，高峰期每分鐘會收到4000次請求，系統必須保證不中斷，每年還要處理1600萬份賬單。就拿管家崗位來說，以前事務繁雜，統計數據要手動錄入，流程标準也不清晰，業主催問進度時常常答不上來，數字化工具成了破解這些難題的關鍵。
破局擴張困境：從“自建機房”到“雲端同行”的抉擇
随着業務在全國45個城市快速擴張，中鐵建物業的數字化轉型遇到了不少“攔路虎”。李紅展坦言，最頭疼的是基礎設施跟不上發展速度。以前每個城市項目都想建自己的機房，設備型号五花八門，運維人員跑斷腿也顧不過來，全國多節點布局讓系統拓展越來越難，運維壓力随着業務增長不斷加大。
資金投入也是個大問題。李紅展算了筆賬，本地機房改造不僅需要巨額初期投入，後續硬件更新、場地租賃都是持續開銷。而且業務頻繁上線導緻硬件部署越來越複雜，想臨時擴容時，從申請采購到安裝調試至少要等一個月，經常錯過業務窗口期。更讓人揪心的是安全問題，業主信息等隐私數據分散在各地，防護難度越來越大，資産梳理不清也帶來了不少安全隐患，每次檢查都像“拆盲盒”。
“7年前，當我們第一次接觸托管雲時，行業裡還沒人敢把95%的IT系統交給第三方——但今天，我可以肯定地說：這可能是中鐵建物業數字化轉型中最正确的決定。”李紅展感慨道。基于全國多節點、高并發、高可用的業務特性，團隊經過三個月的調研論證，決定放棄“自建機房”的老路，選擇一體化全委雲服務作為轉型支撐。他解釋，當時選雲服務商有三個硬指标：一是要有全國分布與高可用能力，能适配公司的多節點布局和面向業主的C端運營需求;二是安全保障要到位，能提供數據加密、漏洞檢測等全流程防護;三是能實現“交鑰匙運維”，從前期的上雲評估、遷移實施到後期的日常監控都能搞定。
“選雲服務不隻是選技術，更像是選擇未來十年的戰友。”李紅展認真地說，這七年裡，中鐵建物業與雲服務商組建了聯合團隊，大家責任共擔、目标對齊、能力互補。團隊提供7x24小時運維保障，不管深夜還是節假日，有問題都能及時響應;還有全流程交付服務、精準安全服務及實時監控服務，形成了“運維不操心、安全不妥協、成本不超标”的聯合運營機制。有一次系統突發流量高峰，雙方團隊連夜協作擴容，确保了業主繳費通道暢通，讓大家真切感受到“夥伴式合作”的價值。
七年磨一劍：那些藏在數據裡的溫暖改變
七年的托管雲實踐，為企業帶來了實實在在的變化。李紅展拿出一組數據：運維效率方面，現在整個集團僅需1人兼崗負責雲平台運維，就實現了七年無重大故障。通過任務自動提醒、數據統計自動化等功能，管家們每天節省2小時手動工作時間，不用再埋頭做表格，有更多精力和業主溝通。資源利用上，可視化管理讓CPU資源使用率達到98.19%，内存使用率達86.67%，以前那些閑置的測試環境被清理後，每年節省近百萬資源成本。
數據安全與業務連續性保障方面成果顯著。李紅展介紹，七年内公司完成了2次大規模業務系統遷移，整個過程嚴格遵循央企标準，通過提前演練、灰度切換，做到了“業務無感、數據無損”，業主和員工幾乎沒感覺到系統切換。在日常安全防護中，團隊通過建立标準動作和聯合作戰模式，讓數據安全防護從“被動救火”變成“主動防禦”，業主信息保護更有保障。
對業主來說，這些變化體現在點點滴滴的服務中。以前報修後要等物業派單，現在系統自動匹配維修人員，響應速度從2小時縮短到30分鐘;繳費通知從紙質賬單變成精準推送，繳費成功率提升至98%;小區安防系統通過雲端AI分析，異常情況識别準确率提高到95%，業主安全感明顯增強。李紅展認為，現在業主群裡的好評越來越多，這是對數字化轉型最好的肯定。
作為“中央企業先進集體”，中鐵建物業一直秉持“情系業主從心開始”的理念。通過托管雲重塑數字化基因，公司在智慧化服務升級中不斷提升服務質量。李紅展表示，未來團隊會繼續深化雲服務合作，依托技術創新打造專業化品牌，朝着“中國最具價值的美好生活服務商”目标穩步前進。這次在深信服峰會上的分享，也是希望把七年轉型的經驗教訓分享給同行，讓更多物業企業少走彎路，通過數字化讓業主生活更美好。